マンスリーマンションの問題の修正

私がこの件（競売）事件及び競売物件、公売物件の仕事に初めて携わったのは昭和56年頃である。この頃は公売は現在と同じ方法だが競売の方法は違っていた。
この時期は競売方法がセリ売りであった。私がなぜこんな昔の事を書くかというと、この時代の競売は競売屋と呼ばれる業者（ヤクザまたはこれにいくらかの工銭を支払っている不動産業者）と、裁判所の民事部の書記官、及び執行官との三者の馴れ合いというか談合というか？私から見れば裁判所とヤクザが組んで利益をむさぼっていたとしか思えない行為が平然と行なわれていたからだ（執行官は物件が売れないと手数料が入らない）。
そのやり方とは競売屋の親方（ヤクザの親分）がその子分を競売日に競売場に数人くらい連れてくる。話を通さずに物件をセリ落とそうと競売場の中に入ろうとする人を中に入れないよう、その人とモメる。
わざと大声を出したり騒いだりする。すると執行官は２人に対して退場を命ずるのである。
セリに参加しようとする人は競売場で騒ぎを起こした事により退場となるのである。要するに物件を買い受けようとする人はあらかじめ競売屋の親分に話を通して、買い受けする物件価格の数％を競売屋に対する談合金として支払い、最低価格で買い受けるのである。
裁判所もこの事実は承知の上で見て見ぬふりをしていたのである。なぜか？それは競売屋が買い受けの一番のお客だったからである……と同時に、談合の裏にはお金が動いているのである。
執行官をやれば蔵が建つ・この頃はこんな話がいつでもさきやかれていたのである。これが旧法と呼ばれるセリによる競売であった。

この談合をなくすために新法に変わったのである。私があえてこの事を書く気になったのは、新法になってからもまだまだ裁判所の勝手な方法で競売が行なわれている事実を知っておいた上で競売に参加し、より安くより良い物件を手に入れて頂きたいと思うからである。
この競売の中で特に注意しなければならない事、私の加年、約２０００件の競売買い受けでの経験の中で実際に体験した事を書き出し、少しでも買い受け人に有利な競落ができる。売却し、その代金を債務の返済にあてる手続きを取り扱っています。
これが「競売」です。「競売」にはどなたでも自由に参加でき、マンションや一戸建て住宅・土地など、マイホームに利用できるものもあります。
購入者は原則として「期間入札」によって決定されます。「期間入札」とは裁判所が一定の範囲で入札期間を設けて期間内に入札を受け付け、別に定めた開札期日に開札を行なって一番高く入札した人に物件を売却する方法です。
裁判所には「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」という３つの書類の写しが備え付けられ、一定の期間を設けて誰でも閲覧できるようにしてあります。これらにより物件の現況や、物件をめぐる法律関係の概略がわかるようになっています。
しかし、これらはあくまでも参考資料ですので、必ず自分で実際に現地で物件を見分ける事が大切です。「期間入札」では、入札しようとする人は執行官から入札書用紙と封筒を受け取り、必要事項を記入して直接執行官に提出するか、郵送にて提出します。

なお記入もれ、記入ミスのあるもの、入札期間を過ぎてから配達されたものは無効となりますし、いったん提出した入札害は訂正したり取り消したりする事ができません。裁判所の預金口座へ振り込み、その受領証を提出する方法と、銀行や損害保険会社と支払保証委託契約を締結してその証明書を提出する方法とがあります。
入札期間が終わると、開札期日に執行官が入札害の入った封筒を開封して「開札」が行なわれ、最高の価格をつけた人が「最高買受申出人」と定められ、普通の場合「売却決定期日」に売却が許可され、「買受人」となります。その他の入札人には保証が返還されます。
売却許可決定が確定すると、裁判所はその日から１ヵ月以内の適当な日を代金の納付期限と定め、買受人はその期限までに代金を納付します。納付は、金融機関から裁判所の預金口座に振り込み、領収印のある保管金受入手続添付書を持参する方法で行ないます。
期間内に代金を納付しないと買受資格を失い、保証の返還も受けられなくなりますので注意が必要です。代金が納付されると、買受人に対して所有権の移転登記がされます。
不動産に引き継がなければならない賃借権がある場合などを除き、不動産を占有している者に対して引渡しを求める事ができます。占有者が任意に引き渡さないなど一定の場合には、代金を納付した日から６カ月以内に申し立てる事により「引渡命令」という裁判をしてもらえ、占有者を強制的に立ち退かせることができます。
もあります。必ず自ら調査・確認をするとともに、方法です。
競売は裁判所のこのような手続きのもとに売却が行なわれます。権利関係が複雑な場合や調査・確認が困難な場合、弁護士等の専門家に相談するのも良い物件の所有者に対し、債権を持ったものが任意（ヶ）、または強制的（ヌ）に裁判所にその売却を委託し、売却し、その金額を配当として受け取るというものである。
この競売の対象となる物件は不動産・動産・有価証券等に分けられ、これらの競売方法はその物件によって異なるのである。電話の場合は現在でもセリであるが完全な談合によるもので、一般の人間にはほとんど競落不可能である。
この事も執行官は全部わかっていても何もいわない！もっともこういう業者がいなくなればほとんど売れないのが現状で、これは競売でも公売でも同じである。私の目から見れば、裁判所は銀行の代わりに国民の税金を使って貸金の取り立てをやっている機関である（金融業者が取り立て屋を使って債権を回収するのと変わらない）。

銀行が競売による債権回収を行なうのは、その競落金額が債権金額にならなくとも残った差額は回収不良債権として損金計上ができ、税金逃れになるからである。銀行にはほとんど損害はない。
損金計上すれば税務処理ができるから損害はまったく出ない。国民の税金を使って公務員（裁判所）が銀行の取り立てをやっているといっても過言ではないだろう。
競売と内容はほとんど同じだが、債権者が国であり、売却代金は国に入る。公売の場所も国税局で行なう。
この時の買受保証金は、％で、残代金は１週間後に支払わなければならない。また、公売は国税の役人がやっている。
いわゆるお役所仕事で価格も高く、一般の物件とほとんど変わらない。むしろそれ以上に高いものが多い。
役人にしてみれば売れても売れなくても自分の給料には関係はない。裁判所の執行官と違って公売の職員に対しては手数料は入らず、収入には関係がないため、売却するための努力はまったくしないのである。
だからあわてて売る必要もない。価格の見直しもなかなかやらない。
これが公売の現状である。競売に比べて、おもしろ味もうま味もほとんどない。
よほどその物件に対して関心がある場合以外は、手を出すべきではない。また、公売により取得した物件は、競売とは異なり民事執行ができない。

つまり引渡し命令が取れないのである。引渡し命令が取れないという事は、公売により取得した物件で、話し合いをしたり新しく明渡し訴訟を起こさなければならず、かなりの別途費用がかかります。

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